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2019年度广安楼市白皮书之土地篇

2020-01-03 20:09:33 点击 评论

2019年度广安楼市白皮书之土地篇:2019年广安全市各类用地总供应6826.38亩,成交5782.84亩;其中商住用地供应2411.04亩,成交2033.69亩;广安市本级住宅、商住用地供应为1077.14亩,成交为836.06亩。

对于楼市来说,土地成交价格及体量通常被业内外认为是未来房价的风向标,因此临近2019收官,很多朋友都非常关心广安今年的土地市场成交情况。而广安土地市场年度报告作为房天下年终白皮书重要组成部分,自然像往常一样不会缺席,本文我们就房天下数据监控中心监测数据来盘点一下广安土地的供应及成交情况,对广安2019年的土地市场做一次细致的梳理和分析。

2019年广安全市各类用地总供应6826.38亩,成交5782.84亩;其中商住用地供应2411.04亩,成交2033.69亩。商住用地方面:2019年广安土地市场总体平稳,上半年“稳”字当头,全市供应收紧调控目的达到,广安市中心城区土地市场延续2018年下半年态势,商住用地截止6月30日依然是零成交,上半年土地竞拍战场主要集中在各区县;下半年开始,广安市中心城区供地计划发布,土地市场热度方面,变化微妙,在房住不炒的政策和供应端控制的背景下,再加上政府对推出的土地楼面价有较大期望等原因影响下,拿地成本提升,开发商拿地意愿虽强,但受房价和市场影响仍理性对待,土地市场热度继续维持平稳发展态势,直到第四季度,成交情况略有起色。

2019年各区域土地市场数据汇总

市本级:供地共计约1779.49亩,其中商住用地占比60.53%,约1077.14亩;成交共计约1975.43亩,其中商住用地占比42.32%,约836.06亩,可建商品房约129.54万方。

岳池:供地共计约1028.48亩,其中商住用地占比27.89%,约286.89亩;成交共计约379.91亩,其中商住用地占比74.54%,约283.20亩,可建商品房约47.2万方。

邻水:供地共计约1440.11亩,其中商住用地占比29.19%,约420.31亩;成交共计约1290.22亩,其中商住用地占比26.89%,约346.89亩,可建商品房约65.13万方。

武胜:供地共计约629.72亩,其中商住用地占比63.31%,约398.70亩;成交共计约620.7亩,其中商住用地占比54.7%,约339.55亩,可建商品房约47.81万方。

华蓥:供地共计约926.29亩,其中商住用地占比11.1%,约102.85亩;成交共计约496.72亩,其中商住用地占比20.71%,约102.85亩,可建商品房约17.14万方。

市本级土地市场供应和成交最高值分别出现在12月和1月,成交主要为工业用地

2019年广安市本级土地市场以拍卖和挂牌形式出让的土地共计31宗(剔除重复供应),土地出让面积共计约1779.49亩,环比2018年下降46.07%,其中住宅、商住用地为1077.14亩;各类用地共成交30宗,成交面积共计约1975.43亩,其中住宅、商住用地为836.06亩。如上图:供应主要集中在11、12月,成交面积1月最多。

在2019年楼市“大环境遇冷”的形势下,政府在控制房地产开发用地体量和对房地产相关方面进行调控的同时,房企资金收紧,在拿地方面的态度也愈发理性,土地热度方面相较于去年明显不足,广安市本级上半年无商住用地成交,主要集中在下半年。

市本级按土地使用性质:供应和成交详情

住宅、商住用地方面

2019年广安市本级国有建设用地使用权供应和成交以工业用地和住宅、商住用地为主。其中,住宅、商住用地供应仍以高新区为首,约249.77亩,官盛新区和神龙山片区与之相差并不大。住宅、商住用地成交面积最多的为神龙山片区,成交2宗,成交面积为236.76亩,该片区作为2019年新晋城市板块,在12月13日首宗成交的商住用地——神龙山片区C—26号地块,由广安交投神龙置业有限公司竞得后,这标志着广安南部生态生活区——神龙山组团建设即将正式开启,官盛新区和东南片区今年成交的多宗商住用地位置相对集中。

工业用地方面

新桥工业园区在供应方面和高新区虽不分伯仲,但是新桥工业园区的成交却成为一枝独秀,达到546.97亩;2019年官盛新区工业用地成交超过高新区,达264.12亩。另外值得关注是,经开区虽然在工业用地和住宅、商住用地的供应和成交上成绩并不突出,但是它的其他性质用地的供应和成交却居各区之首。协兴园区全年仅1宗商服、住宅用地供应与成交,其他类型用地无供应与成交。

市本级2019年住宅、商住用地供应详情

市本级住宅、商住用地成交最高值出现在10月,溢价率上半年高于下半年

广安市本级2019年住宅、商住用地成交主要集中在下半年,这是由于广安上半年暂停商住用地供应导致。2019年在广安市本级成交的10宗住宅、商住用地中,溢价率低于10%的有6宗,溢价率高于10%的有4宗。其中:

成交楼面价最高的为东南片区GC2017-18号地块,由广安方汇商贸有限公司(凸凹地产)竞得,成交楼面价2093元/㎡;其次为官盛新区A04-02-2号地块,由广安筑梦房地产开发有限责任公司(中晟地产)竞得,成交楼面价2089元/㎡;

成交总价最高的同样是东南片区GC2017-18号地块,成交金额4亿元;其次是官盛新区A02-13号地块,由广安市加瑞置业有限公司(加德集团) 竞得,成交总价 3.5亿元;

溢价率最高的经开区GC2018-30号地块,由自然人唐科迁以总价3153万元竞得,成交楼面价1856元/㎡,溢价率48.52%。

市本级2019年住宅、商住用地成交最多的是神龙山片区和官盛新区

2019年广安市本级各区域住宅、商住用地总供应1077.14亩(已剔除重复供应数据),其中供应量最高的为高新区,供应249.77亩;总成交836.06亩,成交量最大的为神龙山片区,成交236.76亩。

2019年广安市本级住宅、商住用地各区域均有成交,成交总面积为836.06亩,成交主要集中在神龙片区和官盛新区,两区成交占成交总数的64.92%,两个区域就占据了广安市本级住宅、商住用地成交的半壁江山。从目前各区域可开发用地和城市发展方向来看,未来这两大区域也将是土拍的主要战场。由于广安多个片区可供开发的土地逐渐递减,未来拥有大片待开发土地资源的官盛新区和神龙山片区自然而然成为房开商们关注和争夺的焦点。

市本级住宅、商住用地的成交均价前三为协兴园区、官盛新区、东南片区

从各区域住宅、商住用地成交均价来看,协兴园区以318.5万元/亩位列第一,从上图可以看出,协兴园区、官盛新区、东南片区住宅、商住用地成交均价相差并不大,而去年雄踞第一的高新区,土地价格降至287.52万元/亩,神龙片区作为广安2019新晋城市板块,土地均价达228.5万元/亩。

前锋区

2019年前锋区各类建设用地总供应22宗,供应面积1022.28亩,其中工业用地548.81亩;各类用地共成交21宗,成交面积1019.05亩,其中工业用地成交13宗,成交面积548.81亩,城镇住宅、零售商业、餐饮用地,成交3宗,成交面积125.14亩。

邻水县成为广安市各区县2019年国有建设用地使用权出让和成交冠军

广安市各区县2019年土地使用权出让共81宗,供应总面积4024.6亩(已剔除重复供应数据);共成交66宗,成交面积2787.55亩。其中供应量和成交量最多的均为邻水县。(说明:岳池县土地成交数据为不完整统计数据)

各区县各类用地供应和成交仍以工业用地和商住用地为主

2019年广安市各区县各类用地供应和成交仍以工业用地、商服及住宅用地为主。供应和成交总量最多的是邻水县,各类用地供应总量达到1440.11亩,各类用地成交总量达到1290.22亩。供应方面:工业用地以邻水县最多,达到982.03亩;商服及住宅用地以武胜县最多,达到398.70亩。成交方面:各类用地总成交总量最大的仍是邻水县;商服及住宅用地方面:邻水县成交346.89亩,位列第一,与排名第二的武胜县相差仅7.34亩。

各区县商服及住宅用地供应详情

从上面两图可以看出,广安市各区县2019年住宅、商住用地共出让20宗,总出让面积1208.76亩;总成交17宗,成交总面积1072.49亩。供应量和成交量最大的均为邻水县。武胜县和邻水县作为2019年广安土地的主战场,其两地无论从供应还是成交上都不分伯仲、几乎并驾齐驱。

各区县单宗地块成交总价和成交楼面价最高的均为邻水县,成交宗地数量最多的是武胜县

广安市各区县2019年住宅、商住用地共成交17宗,成交总面积1072.49亩。华蓥市成交1宗,成交面积102.85亩;岳池县成交3宗,成交面积283.20亩;邻水县成交5宗,成交面积346.89亩;武胜县成交8宗,成交面积339.55亩。其中:

成交楼面价最高的为邻水县【邻土储〔2019〕3号】地块,由自然人许利君竞得,成交楼面价3648元/㎡;其次为武胜县【WS(2019)01号】地块,由四川宏卓置业有限公司竞得,成交楼面价3051元/㎡;

成交总价最高的是邻水县【邻土储〔2018〕13号】地块,成交金额4.654亿元;其次是邻水县《邻土储〔2018〕14号》地块,成交金额4.5亿元;值得说明的是这两宗地块竞得人均为成都金科房地产开发有限公司;

溢价率最高的为岳池县【YCP-2018-7号】地块,由广安永利房地产开发有限公司竞得,成交总价4.04亿,成交楼面价2308元/㎡,溢价率124.44%。

由上面几幅图综合来看,2019年广安市各区县住宅、商住用地均有成交,其中两宗商住用地楼面价突破3000元/㎡,分别是邻水县2019年7月4日由许利君拍得的邻土储〔2019〕3号地块(楼面为3648元/㎡)和武胜县2019年4月4日由四川宏卓置业有限公司拍得的WS(2019)01号地块(楼面价为3051元/㎡)。从各区县土地成交均价来看,差距还是比较大,这主要与区县地理位置及发展有很大关系,其中邻水县、岳池县成交均价已超过400万元/亩,武胜县商住用地成交均价超过350万元/亩,比广安市本级商住用地成交均价还要高,这一点与广安部分区县在房屋售价上比广安主城区还要高不谋而合。

华蓥市全年仅一宗商住用地【HP2019-2地块】成交,虽经历多次流拍,但最终以总价1.405亿元成交。总量较其他区县相差甚远,延续了之前的土拍市场冷淡的风格。作为距离广安主城最近的一个县,其在售楼盘房价与广安主城区部分楼盘相差并不大,不得不说华蓥市场受到的影响还是比较大的,随着岳广华同城大道的通车,交通便利带来的利好,以及同城化进一步的推进,未来将进一步刺激华蓥房地产市场。

2019年土地成交规模下滑,成交体量不及去年同期,中心城区收缩尤甚,除市场下行因素影响外,政府调控措施的出台使得收紧供应,进一步导致成交量下滑。在国家“房住不炒”的政策之下,“稳”是今年房地产市场的大主题也是常态。与2018年广安土拍市场火热,多家全国品牌房企“开疆拓土”的厮杀场面相比,受政策高压、融资渠道相对偏紧,非银行融资渠道严格受限,企业资金压力加大等方面影响,特别广安中心城区整体房价一直处于低位运行的情况下,房地产企业在广安的土地购置意愿依然还是相对低位。2020年将至,这是202x开头的第一个年份,土拍市场是将重现2018年的火热盛况,还是2019年的平稳发展,让我们拭目以待!


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